یک کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با دانا:

• چهارشنبه ۲۶ تیر ۱۳۹۸ ۱۲:۴۵
• کد خبر : 1504295

• اخبار
• اقتصادی

مهدی سلطان محمدی کارشناس‌مسکن گفت: میزان اجاره بها در صورتی پایین می آید که قیمت مسکن کاهش پیدا کند و ریشه افزایش قیمت مسکن عمدتاً ناشی از تورم عمومی است.زمانی که قیمت های عمومی افزایش یابد تورم ایجاد می شود و خواه نا خواه قیمت بسیاری از کالاها از جمله مسکن هم تحت تاثیر قرار می گیرد و افزایش می یابد.

مهدی سلطان محمدی، کارشناس‌ حوزه مسکن در  گفتگو با خبرنگار اقتصادی شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ درباره راهکارهای بهبود وضعیت بازار مسکن اظهارداشت: ابتدا باید این اصل را پذیرفت که مسکن راه حل کوتاه مدت ندارد و موضوع دوم اینکه تعیین قیمت مسکن باید در بازار عرضه و تقاضا مشخص شود که ریشه افزایش قیمت مسکن نیز در همین بازار است، اگر میزان عرضه را به نسبت تقاضا افزایش دهند تاثیر خوبی روی قیمت ها می گذارد و موجب تعدیل قیمت‌ها می‌شود.

وی با بیان اینکه رابطه بین قیمت مسکن و اجاره‌بها یک رابطه مشخصی است توضیح داد: معمولا اجاره‌بها سالیانه 4 و نیم تا 6 و نیم درصد قیمت ملکی است که اجاره داده می‌شود و این عدد میزان بازدهی سالانه‌ای است که سرمایه‌گذار انتظار دارد از طریق کسب و کار اجاره دادن بدست‌آورد به این ترتیب زمانی که قیمت ملک بالا می‌رود طییعی است که  قیمت اجاره بها هم متناسب با ان افزایش یابد.


این کارشناس مسکن تشریح کرد: البته هزینه‌ استهلاک، تعمیرات‌ سالیانه، مالیات، عدم‌ وصول اجاره و خالی بودن ملک از این 4 و نیم تا 6 و نیم درصد کسر می‌شود که دو و نیم تا 3 درصد این مبلغ برای اجاره‌ دهنده باقی می‌ماند.


سلطان محمدی افزود: اگر درصد میزان بازدهی سالانه از این میزانی که ذکر شد کمتر شود دیگر اجاره‌دهنده تمایلی برای اجاره‌دادن ملک خود ندارد چراکه عایدی آن به نسبت سرمایه گذاری، به اندازه ای نیست که سرمایه گذار خود را درگیر گرفتارهای اجاره دادن کند بنابراین این عدد خیلی جای دست کاری ندارد.


وی بابیان اینکه میزان اجاره بها در صورتی پایین می آید که قیمت مسکن کاهش پیدا کند توضیح داد: نباید اجازه داد که قیمت مسکن تا این اندازه افزایش یابد، ریشه افزایش قیمت مسکن عمدتاً ناشی از تورم عمومی است.زمانی که قیمت های عمومی  افزایش یابد تورم ایجاد می شود و خواه نا خواه قیمت بسیاری از کالاها از جمله مسکن هم تحت تاثیر قرار می گیرد و افزایش می یابد.


این کارشناس مسکن با اشاره به ارتباط افزایش قیمت مسکن با تورم در دراز مدت خاطرنشان کرد: زمانی که تولید متناسب با  نقدینگی افزایش پیدا نکند تورم ایجاد می شود این مناسبات در دانش  اقتصاد، مبنای علمی و روشنی دارد بنابراین مداخله در بازار مسکن باید با علم به این مناسبات باشد.


سلطان محمدی تاکید کرد: دولت باید کاری کند که عر ضه ملک استیجاری افزایش پیدا کند و اصلاحاتی را در شرایط قرارداد انجام دهد که مستاجران مجبور نباشند هر سال جابجا شوند زیرا این موضوع گرفتاری های زیادی برای مستاجران ایجاد کرده است.


وی افزود: بهتر است تم های اجاره‌ای به نحوی باشد که قابل تمدید باشد و در مقررات اجاره ای اصلاحی صورت گیرد که اگر مستاجر متناسب با تورم یا درصدی از آن پرداخت کند حق داشته باشد که اجاره را تمدید کند و برای سال بعد اولویت داشته باشد.


این کارشناس اقتصادی باتاکید بر اینکه سرمایه گذاری در بخش مسکن استیجاری باید افزایش پیدا کند،گفت: مداخلات کوتاه مدت که نرخ اجاره را تحت فشار قرار می دهد و کنترل بیشتر روی مالکان که حق مالکیت آنان را محدود می‌کند موجب کاهش سرمایه گذاری روی ملک اجاره ای می شود که این اتفاق وضعیت را برای مستاجران بدتر می کند،لذا دولت باید مالکان را تشویق کند که روی ملک استیجاری سرمایه گذاری کنند.


سلطان محمدی خاطرنشان کرد : دولت می تواند با ارائه تسهیلات مالی یا واگذار کردن زمین در شهرهای جدید یا مناطقی که امکان عرضه زمین وجود دارد و توسعه معافیت های مالیاتی برای بیش از یک واحد مسکونی، سبب افزایش ساخت خانه هایی جهت مسکن استیجاری شود، که این افزایش ساخت و ساز، وضعیت را برای مستاجران تا حدودی بهتر می کند، ولی درنهایت لازم است که در بازار  مسکن کنترل قیمت صورت گیرد.


وی با اشاره به اینکه وزارت راه و شهرسازی نه عرضه کننده مسکن است و نه متقاضی ان یادآورشد : سهم دولت در توسعه مسکن در ایران، همیشه زیر5 درصد بوده و در سال‌هایی به زیر2درصد هم رسیده زیرا دولت نقش زیادی در این بازار ندارد و یک سیاست‌گذار است و سیاست‌گذاری ان باید به نحوی باشد که سرمایه‌گذاری بخش مسکن به سمت مناطق مطلوب و نوعی از خانه‌هایی رود که از نظر متراژ کوچکتر و مورد نیاز است.


این کارشناس مسکن با تاکید براینکه دولت باید مردم را تشویق به سرمایه گذاری در بخش مسکن کندتا مسکن بیشتری عرضه شودتصریح کرد: دولت به دلیل اینکه منابعی ندارد نمی‌تواند خودش به عنوان سازنده وارد عمل شود و درصورت ورود به این حوزه هم نقش موثری ندارد.


سلطان محمدی توضیح داد: حتی اگر خود دولت هم بتواند ساخت و ساز مسکن را انجام دهد این کار سه سال طول می کشد در صورتی که تعهدات قبلی دولت در مسکن مهر هنوز نیمه تمام است، این وعده دادن ها بیشتر از اینکه منطبق با واقعیت های اقتصادی باشد جنب سیاسی دارد.


وی در پاسخ به این سوال که آیا افزایش قیمت مسکن متاثر از نقش دلالان است،تشریح کرد: این موضوع توهمی است که در جامعه وجود دارد و وزارت مسکن و شهرسازی هم به نحوی آن را تایید کرده است ، این دلال ها سال های گذشته هم بودند پس  چرا در بین سال های 92 تا 96 که رکورد سنگینی در بازار مسکن بود این افراد نتواستند قیمت ها را بالا ببرند.

علت افزایش قیمت مسکن دلالی در این حوزه نیست

این کارشناس‌ مسکن با بیان اینکه دلال‌ها اگر می‌توانستند کاری انجام دهند حجم معاملات را بالا می‌بردند خاطرنشان کرد: دلالان به ازای معاملاتی که انجام می شود  منافع بدست می اورند، لذا این وضعیت بازار مسکن به نفع دلال‌ها هم نیست (اینکه ریشه افزایش قیمت مسکن را دلال ها بدانیم شبیه این است که علت افزایش قیمت گوشت را هم  قصاب ها بدانیم).


سلطان محمدی در پاسخ به این سوال که آیا اتحادیه املاک باتوجه به اینکه قراردادها را ثبت می کند می تواند در سامان دهی معاملات بازار مسکن نقش داشته باشد اظهارداشت: زمانی که مالک و مستاجر بر سر قیمت توافق می‌کنند اتحادیه املاک دیگر کاری نمی‌تواند انجام دهد، اتحادیه املاک باید پیشنهاد دهد که قراردادهای اجاره و معامله به نحوه بهتری تنظیم شود، متاسفانه هنوز به همان روش سنتی ده ها سال پیش عمل می‌شود.


وی گفت: وزارت مسکن و شهرسازی متاسفانه به برخی از توهمات دامن می زند این استدلال که اگر قیمت ها در سایت ها ی مجازی پخش شود باعث وخیم تر شدن وضعیت مسکن می شود یکی از این توهمات است ، واقعیت این است که هر چه گردش اطلاعات بیشتر شود دسترسی خریداران و فروشندگان به یکدیگر بیشتر می شود و این موضوع به نفع آنان است و کارایی بازار را هم  بالا می رود.


این کارشناس مسکن تاکید کرد: حمله به سایت ها و دلال ها مشکل افزایش قیمت مسکن را حل نمی کند، این ها همیشه بودند و در کشورهای توسعه یافته هم هستند اگر بنا بود از این طریق قیمت ها بالا رود پس باید در آن کشورها هم قیمت ها بالا می رفت. این موضوعاتی که مطرح می‌شود  فرافکنی ها ی غیر علمی است و مسئله چیز دیگری است.


سلطان محمدی خاطرنشان کرد: مالیات یکی از ابزارهای دولت ها است و باید به نحوی تنظیم شود که اگر کسی دارایی و در آمد بیشتری دارد سهم بیشتری در مالیات داشته باشد و کسی هم که دارایی هایش را بی استفاده می گذارد به این نیت که از طریق سوداگری به سود بیشتری برسد در آنجا هم باید با وضع مالیاتهایی جلوی این کار را گرفت.

شیوه اجرای مالیات بر خانه‌های خالی مهم‌تر از اجراست

وی با اشاره به اینکه باید باروش های درست دریافت مالیات انجام گیرد تشریح کرد: اگر این با روش های غلطی انجام شود موجب کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش‌ها می‌شود و وضعیت را بدتر می کند.

این کارشناس مسکن در پایان تاکید کرد: باید جوری عمل شود که باعث جلب اعتماد و افزایش انگیزه برای سرمایه گذاری شود و در عین حال مالیات ها به نحوی تنظیم شود که سوداگران مسکن نقششان کمتر شود تا سازندگان واقعی و خانوارها بتوانند جایگاه بهتری پیدا کنند.

انتهای پیام/

• برچسب ها
• #
• #
• #