یک کارشناس حقوقی پاسخ می دهد؛

• دوشنبه ۲۸ مهر ۱۳۹۹ ۲۰:۱۰
• کد خبر : 1658865

• اخبار
• سایر رسانه ها

متاسفانه عدم آگاهی مردم نسبت به خرید و فروش ملک مشکلاتی را به همراه دارد. در ادامه به موارد حقوقی که در تنظیم قولنامه و نقل و انتقال ملک باید رعایت شود اشاره می کنیم.

به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ به نقل از صاحب نیوز؛ متاسفانه در چند مدت اخیر شاهد رواج کلاهبرداری‌های بسیار در بازار دارایی مسکن بودیم که عدم آگاهی مردم نسبت به مسائل حقوقی و مشکلات ریشه‌ای در قوانین کشور مشکلات متعددی را برای مردم به وجود آورده است.

در حالی پرونده‌های حقوقی و کیفری دادگاه‌های کشور در خصوص کلاهبرداری بازار دارایی مسکن رو به افزایش است که قوانین خرید و فروش ملک در دست اصلاح نیست و همچون گذشته فروش ملک به چند نفر، فروش ملک با بدهی، فروش ملک غیر به دیگری تنها گوشه‌ای از مشکلات در این حوزه است.

برای آگاهی بیشتر مردم در خصوص مسائل حقوقی گفت‌وگویی با دکتر محمدعلی حق شناس مدیرگروه حقوق دانشگاه انصارالمهدی عج (انتظامی) اصفهان، مدیرگروه حقوق و عضو شورای آموزشی دانشگاه‌های علویجه و تیران، عضو کنگره بین المللی حقوق سلامت، مدرس دانشگاه‌های سطح استان اصفهان و مولف کتب حقوقی انجام داده‌ایم که در ادامه می‌خوانید:

***

قولنامه و میزان اعتبار آن در مراجع قانونی چه اندازه است؟

دکتر محمدعلی حق شناس: قولنامه نوعی قرارداد اولیه (پیش قرارداد یا وعده قرارداد) بین خریدار و فروشنده بوده که این افراد در آینده نزدیک می خواهند با یکدیگر عقد بیع را منعقد و تعهد کنند که در زمان و مکان تعیین شده به تعهدات و قول‌های خود که در قولنامه مقرر شده (تسلیم عوضین یا مورد معامله اعم از ملک و بهای آن توسط فروشنده و خریدار، انتقال مالکیت و…) به طور کامل عمل کنند.

ماهیت حقوقی قولنامه:

به طور کلی قولنامه یک سند عادی محسوب می‌شود که مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی یک قرارداد خصوصی، از لحاظ حقوقی و قانونی سندی معتبر است. همچنین با توجه به اصل لزوم قراردادها قراردادی لازم و غیر قابل فسخ مگر در موارد استثنا (به موجب خیار، قانون یا اقاله) است.

باید دانست که مطابق قواعد حقوقی جهت اثبات رابطه قراردادی میان طرفین جزء در موارد استثنایی (مانند هبه نامه، صلح نامه و شرکت‌نامه)، نیازی به وجود سند رسمی نیست و سند عادی نیز کفایت می‌کند حتی گاهی نیاز به وجود سند (اعم از رسمی یا عادی) و مکتوب بودن آن نیز نبوده به نحوی که با دلایل اثباتی دیگر مانند اقرار و شهادت شهود می‌توان وجود رابطه قراردادی را ثابت کرد.

البته برای صحت قولنامه به عنوان یک سند عادی شرایطی لازم است (شرایط صحت قراردادها) که اگر نباشد قولنامه معتبر نیست، از جمله این شرایط ماهوی (اهلیت طرفین، قصد و رضای طرفین و عنوان مناسب) و نیز شرایط شکلی (امضائات طرفین شهود و تاریخ قرارداد) اشاره کرد.

آثار حقوقی قولنامه:

مهمترین اثر حقوقی قولنامه ممنوعیت فروش مال موضوع قولنامه به دیگری است (در صورت فروش جرم محسوب می‌شود) حتی اگر ملکی با سند رسمی به دیگری منتقل شود و معلوم شود قبلاً با قولنامه به شخص دیگری فروخته شده، سند رسمی قابل ابطال از طریق دادگاه خواهد بود.

اثر حقوقی دیگر قولنامه امکان الزام فروشنده به انتقال مالکیت و تنظیم سند رسمی برای انتقال مالکیت است (به نظر برخی اثر حقوقی قولنامه انتقال مالکیت نیست بلکه ایجاد تعهد برای طرفین جهت انتقال ملک در آینده است.)

در خصوص اعتبار قولنامه و آثار حقوقی آن چه نظری وجود دارد؟

در این باره نظرات گوناگونی در بین کارشناسان است

نظر اول: با قولنامه که یک سند عادی محسوب می‌شود مالکیت منتقل نمی‌شود (با استناد به ماده ۲۲ قانون ثبت که مطابق آن دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و ملک به او منتقل شده که این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده مالک می شناسد.)

نظر دوم: با قولنامه مالکیت منتقل می شود؛ عرف نیز قولنامه را سبب انتقال مالکیت می‌داند.

به طور کلی معتقدم اولاً قولنامه در رویه قضایی و عرف به شرط دارا بودن شرایط صحت معتبر است. (به عنوان مثال یک قرارداد لازم تحت شمول ماده ۱۰ قانون مدنی) البته چون سند عادی است، می‌توان نسبت به آن ادعای جعل، انکار یا تردید کرد و بی اعتباری آن را در صورت عدم وجود شرایط صحت ثابت کرد، در صورتی که نسبت به سند رسمی ادعای انکار و تردید پذیرفته نیست فقط می‌توان نسبت به سند رسمی ادعای جعل کرد.

همچنین بهتر است از عنوان مبایعه نامه به‌جای قولنامه استفاده شود و کلمات و عبارات قولنامه به گونه‌ای به کار رود که حاکی از تعهد، قول خرید و فروش نباشد بلکه نشان دهنده انتقال مالکیت در معنای خاص باشد (البته در هر صورت قولنامه به عنوان یک اماره در تقابل با اصل عدم قابل استناد بوده یعنی وجود یک قرارداد را به ظاهر نشان می‌دهد) همچنین به مواردی که در ادامه اشاره خواهیم کرد (از جمله تنظیم در دفتر مشاورین املاک و اخذ کد رهگیری) توجه شود.

در نتیجه: به طور کلی قولنامه با دارا بودن شرایط صحت دارای اعتبار و قابل استناد در دادگاه است مگر معتبر نبودن آن یا باطل بودن آن به طریقی ثابت شود البته استثنائاً مطابق قانون، کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود مگر اسناد عادی که بر اساس تشخیص دادگاه واجد اعتبار شناسایی شود.

به چه مواردی که در هنگام تنظیم قولنامه بایستی توجه شود؟

مواردی که در میزان مطلوبیت و ارزش ملک موثر است؛ از جمله توجه به مواردی مانند دارا بودن پارکینگ، بالکن همسایه‌ها، شمالی و جنوبی بودن، امنیت، امکان دسترسی به وسایل حمل و نقل عمومی، امکانات رفاهی و شلوغی منطقه (مثلاً در بررسی امنیت یک منطقه باغی برای خرید یک باغ می‌توانید از کلانتری منطقه در مورد گزارش‌های سرقت و جرم در آن محدوده سوال کنید.)

موارد حقوقی که خود به چند بخش تقسیم می شود؛ اول تنظیم قولنامه در بنگاه یا مشاور املاک دارای مجوز رسمی معتبر از اتحادیه مشاورین املاک و دوم همزمانی معامله است، طرفین قرارداد باید گام به گام یکدیگر و به صورت همزمان تعهدات خود را انجام دهند مثلاً تا زمانی که انتقال سند به طور کامل انجام نشده خریدار نباید تمام مبلغ معامله را پرداخت کند و بالعکس است؛ سوم تنظیم صحیح و دقیق و کامل قولنامه در سه نسخه نحوه پرداخت، مشخصات چک‌ها، تاریخ، مهر و امضاء طرفین و دو نفر شاهد، درج ضمانت اجرا (وجه التزام: یعنی همان خسارت تاخیر یا عدم انجام تعهدات)، مشخصات دقیق و کامل خریدار و فروشنده و مورد معامله ثبت شود. چهارم رویت اسناد مربوط به مورد معامله از جمله: سند ملک مورد معامله جهت احراز مالکیت فروشنده و تطبیق مشخصات ملک با سند آن است، در صورتی که معامله به نمایندگی یا وکالت انجام می‌شود (که البته این نوع معامله به دلیل احتمال تقلب و مشکلات دیگر توصیه نمی‌شود)، هویت وکیل باید احراز شود، وکالتنامه رسمی از جانب فروشنده یا خریدار جهت معامله داشته باشد و اعتبار وکالتنامه و مدت آن بررسی شود؛ نکته بسیار مهم، توجه به حدود اختیارات وکیل بوده که باید در حدود وکالت‌نامه باشد مثلاً اگر در وکالت‌نامه قید نشده باشد که وکیل فروشنده می‌تواند بهای منزل فروخته شده را تحویل بگیرد نباید ثمن معامله (بهای منزل) را تحویل وی داد.

نکته دیگر دریافت کد رهگیری است، کهاز طریق بنگاه معاملات مسکن صورت می‌گیرد که با دریافت این کد، امنیت معامله تضمین می‌شود (فروشنده دیگر نمی‌تواند به شخص دیگری بفروشد چون کلیه آژانس های مسکن به سامانه مربوطه متصل هستند) همچنین با وجود کد رهگیری معامله مزبور در مراجع قانونی، راحت قابل پیگیری است و نیز امکان استعلام از شهرداری وجود دارد به عنوان مثال ملک مزبور در طرح‌های عمرانی نباشد، استعلام کد رهگیری املاک با مراجعه به سایت «ایران املاک» از بخش «خدمات» امکان پذیر است.

استعلام ثبتی مورد دیگر است،  جهت رفع ابهام از خرید ملک پس از آنکه توافقات اولیه صورت گرفت و قبل از تنظیم و امضاء قرارداد، خریدار با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه سند مالکیت، با استعلام ثبتی نسبت به صحت سند ارائه شده، مالکیت فروشنده (جعلی نبودن هویت مالک) و عدم محدودیت‌های قضایی و حقوقی (ممنوع المعامله نبودن یا در رهن بانک نبودن) برای ملک مورد معامله اقدام کند.

آخرین نکته هم امکان نقل و انتقال حقوقی و قانونی است، یعنی از نظر قانونی ملک مزبور قابل معامله باشد مثلاً در رهن بانک نباشد، به دستور دادگاه توقیف یا بازداشت نباشد، همچنین جزء اراضی غیرقابل انتقال مثل اراضی ملی و دولتی نباشد، تخلفات ساختمانی انجام و غیره نداشته باشد.

در این ارتباط توصیه می‌شود هنگام تنظیم قرارداد موارد احتمالی را که ممکن است موجب عدم امکان انتقال شود به صورت خیار فسخ (حق فسخ معامله به دلایل فوق) شرط کرد.

همچنین توصیه می‌شود در صورتی‌که نسبت به ارزش مورد معامله اطلاع درستی ندارید یا احتمال می دهید به دلایل دیگری از جمله عیوب مورد معامله یا تدلیس در معامله حق فسخ معامله را داشته باشید خیارات قانونی خود را ساقط نکنید و بند مربوط به «اسقاط کافه خیارات» را خط زده و اضافه کنید که بند مزبور مورد تایید اینجانب نیست.

در قراردادها بندی به این عنوان اضافه شده که طرفین کافه خیارات خصوصاً خیار غبن فاحش ولو افحش را از خود ساقط کرده است.

اگر همسر در زمان عقد فوت کند سهم زوجه قابل پیگیری است؟

در صورتی که مشخص شود قولنامه ی مزبور در راستای تعیین مهریه و به‌عنوان مهریه ی زوجه یا بخشی از آن بوده دو فرض متصور است؛ فرض اول هرگاه واگذاری ملک مزبور در سند نکاح هم ذکر شده باشد، کاملا معتبر بوده و زن مالک آن است و این امکان وجود دارد که هر گونه دخل و تصرفی در آن داشته باشد.

فرض دوم اگر واگذاری ملک مزبور در سند نکاح ذکر نشده باشد و مشخص شود که پس از آن مهریه مورد توافق، تغییر کرده و به عنوان مثال تبدیل به سکه یا ملک دیگری شده بی اعتباری قولنامه مزبور قابل اثبات است.

انتهای پیام/

• برچسب ها
• #
• #
• #