عضو اتاق بازرگانی در گفتگو با دانا مطرح کرد؛
آخرین وضعیت صنعت مسکن/ هزینه ساخت هر متر مربع چقدر است؟
دبیر انجمن انبوه‌سازان با اشاره به افزایش هزینه های مالیات، بیمه، مجوزها، خدمات مهندسی، انشعابات و ... ساخت هر متر مربع را ۱۰ تا ۴۰ میلیون تومان برآورد کرد.
رامین گوران دبیر انجمن انبوه‌سازان و عضو اتاق بازرگانی تهران که از فعالان ساخت‌وساز در پروژه نهضت مسکن ملی نیز هست در گفتگو با خبرنگار اقتصادی شبکه اطلاع‌رسانی راه دانا؛ درباره آخرین وضعیت صنعت و بازار مسکن و شرایط ساخت‌وساز در کشور اظهار کرد: بازار و صنعت مسکن امروز تابعی از مسائل کلی اقتصاد در کشور است که با این افزایش قیمت‌های مصالح و تورمی که در جامعه دیده می‌شود موجب شده، نگرانی اصلی ما این شود که شرایط از این که هست بدتر نشود؛ زیرا برخی از مصالح ساختمانی در همین سه چهار ماه اخیر که هیچ اتفاق خاصی در اقتصاد نیفتاده قیمتشان دوبرابر شده است، درصورتی‌که مدیریت تولید تمام این مصالح ساختمانی در واقع در دست بخش دولتی است.
اقتصاد و صنعت ما وابستگی زیادی به دولت دارد
وی ادامه داد: اقتصاد و صنعت ما وابستگی زیادی به دولت دارد و دولت تقریبا در تمام نرخ‌های تمام شده محصولاتی که تولید می‌شوند نقش ایفا می‌کند و از روزی که بخش خصوصی در یک زمین مشغول به کار می‌شود هزینه‌های جواز و خدمات دولتی یکی از بیشترین هزینه‌هایی است که سازنده با آن روبروست که این هزینه ها هر روز هم در حال افزایش هستند و همین هزینه‌ها روی قیمت تمام شده مؤثر است.
بیشتر بخوانید:
تأثیر مهم افزایش ساخت مسکن بر اجاره خانه ها/ آیا ساخت و ساز به ابرتورم دامن می زند؟
وی افزود: وقتی بخش خصوصی مشغول به تولید کالایی می‌شود به‌خصوص در صنعت ساختمان که به جرات بیش از ۹۵ درصد آن به دست بخش خصوصی عملیاتی می‌شود، اولین چالشی که با آن مواجه می‌شود این است که در جاهای مختلف هزینه‌های گوناگونی باید به دولت پرداخت کنند از جمله هزینه بیمه و مالیات که گاهی چند بار از بخش خصوصی گرفته می‌شود و در مقابل آن تقریباً خدمات خاصی داده نمی‌شود.
بیمه ۴ درصدی قرارداد تبدیل به فاجعه بخش خصوصی شده است
وی توضیح داد: بیمه ۴ درصدی قرارداد برای بخش خصوصی تبدیل به فاجعه شده است و هزینه سنگینی را به این بخش وارد می‌کند که در برابر آن تقریباً هیچ خدماتی داده نمی‌شود، درحالی‌که مجلس این مصوبه را تصویب کرده؛ ولی در نظر نگرفته که چه هزینه سنگینی را به سازنده و بخش خصوصی وارد می‌کند.
به‌عنوان‌مثال، اگر بخواهیم یک آپارتمان ۱۰۰ متری در شهرستان بسازیم حداقل ۲۵ تا ۲۶ میلیون تومان باید برای بیمه قرارداد پرداخت کند که این خود به‌تنهایی بر قیمت تمام شده ملک می‌افزاید و وقتی ما هم این موضوع را به نماینده مجلس می‌گوییم این استدلال را از ما قبول نمی‌کند تا زمانی که خود اقدام به ساخت یک واحد در حوزه استحفاظی شهرستان خود می‌کند و آنجاست که متوجه می‌شود این عدد چه تأثیری در روند ساخت‌وساز دارد، البته همین روند دررابطه‌با دریافت مجوزها و انشعابات هم وجود دارد که خود به‌تنهایی باعث زمان بر شدن و افزایش هزینه ساخت مسکن می‌شود.
تاکید بر لزوم دریافت مشورت از فعالان اقتصاد مسکن
مهندس گوران افزود: ظاهراً کسانی که در کشور ما قانون‌هایی تصویب می‌کنند اطلاعات چندانی در رابطه با موضوعی که درباره آن قانون‌گذاری می‌کنند ندارند و از مشورت کسانی که در این حوزه‌ها مشغول به فعالیت هستند نیز استفاده نمی‌کنند.
وی گفت به عنوان مثال همین قانون جدید مالیات مکرر در معاملات مسکن که تصویب شده است به بهانه جلوگیری از سوداگری اقدام به وضع این مالیات بر مسکن نمودند، حرف ما این است که این راهکار درست نیست اگر می‌خواهید جلوی سوداگری را بگیرید راه و روش آن گرفتن مالیات از سازنده و فروشنده نیست و اینکه دست‌وبال سازنده را با این مالیات‌ها ببندید مشکلی را که حل نمی‌کند هیچ؛ بلکه در نهایت همین هزینه را به مصرف‌کننده تحمیل می‌کنید؛ زیرا سازنده و فروشنده تمام این هزینه‌ها را پیش از فروش محاسبه کرده و بر قیمت تمام شده می‌افزاید و سپس اقدام به فروش می‌کند، پس وضع چنین قانون‌هایی در نهایت به زیان خریدار و مصرف‌کننده تمام خواهد شد.
مسکن جایگاه خود را در اقتصاد پیدا نکرده است
وی افزود: عده‌ای از مسئولان فقط شعار مردم را می‌دهند و اتفاقاً با قوانینی که تصویب می‌کنند به زیان همین مردم کار می‌کنند و در واقع جیب سرمایه‌دار را پرکرده و هزینه نهایی را گردن مصرف‌کننده می‌اندازند عملکردهای اشتباه مسئولان امروز روزبه‌روز موجب افزایش فشار اقتصادی بر مردم شده است و هنوز مسکن جایگاه خود را در اقتصاد پیدا نکرده است.
وی توضیح داد: من خود به‌عنوان سازنده در حال حاضر پروژه‌ای دارم که در مرکز تهران در حال ساخت است که در سه سال گذشته در حالیکه هنوز این مجتمع به اتمام نرسیده است قیمت آن ۵ برابر شده است.
وی دررابطه‌با قیمت تمام شده هر مترمربع مسکن در حال حاضر گفت: امروز قیمت مسکن باید به‌صورت متوسط در نظر گرفته شود؛ چون برای تعیین قیمت مفید و غیرمفید بودن سازه بسیار مهم است و مشاعات یک ساختمان می‌تواند هزینه‌هایی را به قیمت تمام شده اضافه کند به‌عنوان‌مثال یک ساختمان تمام شده با درنظرگرفتن هزینه مجوزها انشعابات و خدمات مهندسی حداقل در هر متر ۱۵ میلیون تومان هزینه دارد.
امروز بسته به عرف منطقه ۱۰ تا ۴۰ میلیون هزینه ساخت باید در نظر گرفت
وی توضیح داد: ساده‌ترین ساختمان‌ها در حد نهضت ملی به‌صورت تمام شده برای هر متر بیرون خدمات مهندسی و انشعاب آباد امروز حداقل ۱۰ میلیون تومان هزینه دارد درحالی‌که این هزینه‌ها در مناطق برخوردارتر مطمئناً بیش از این خواهد بود؛ مثلاً در منطقه سعادت‌آباد قیمت زمین بسیار بالا است و هزینه ساخت هم به همان میزان بالاست تا جایی که یک سازنده بخواهد در این منطقه ملکی را ساخته و تحویل دهد حدود ۴۰ میلیون تومان با مصالح عرف در این منطقه فقط هزینه ساخت تمام می‌شود؛ زیرا هزینه‌های ثبت و سایر هزینه‌های گفته شده در این منطقه بالاتر از مناطق دیگر است.
درصد و نحوه مشارکت در مناطق مختلف چقدر است؟
وی افزود: در این منطقه گرفتن جواز ساخت انشعاب آب و راست بیمه و مالیات و سایر هزینه‌ها نسبت به مناطق پایین‌تر شهرستان‌های هم‌جوار مثل رباط‌کریم بسیار بالاتر است طوری که همین هزینه‌ها موجب شده تا نسبت مشارکت در این منطقه به‌واسطه قیمت بالابودن قیمت زمین ۳۰درصد برای سازنده و ۷۰ درصد برای صاحب زمین تعیین شود درحالی‌که در شهرستان‌های هم‌جوار مثلاً همان رباط‌کریم که مثال زدیم در روند ساخت‌وساز این معادله برعکس است و به‌واسطه هزینه‌های بالای ساخت و قیمت پایین زمین ۷۰ درصد از سهم ملک سازنده و فقط ۳۰ درصد آن به مالک زمین تعلق می‌گیرد.
امروز نه سازنده و نه مالک تقریبا از روند ساخت و ساز سود چندانی نمی‌برند
وی در ادامه گفت: نکته که اینجا باید در نظر گرفته شود این است که در واقع پس از پایان عملیات ساخت و ساز چه سازنده و چه مالک پس از محاسبات و در نظر گرفتن هزینه هایی که وجود دارد هیچ کدامشان سودی نبرده‌اند و فقط در این روند تورم را مدیریت کردند و با این عملیات ساخت و ساز ارزش دارایی خود را حفظ کردند و همین مشکلات بیشترین عامل فرار پول از بازار مسکن و انتقال آن به بازارهای شبیه به طلا و ارز است.
مسکن نباید به چشم دارایی نگاه شود
وی در ادامه گفت: مسکن در واقع نباید به چشم دارایی نگاه شود؛ ولی مسائل اقتصادی باعث شده که نگاه مسئله مسکن یک نگاه سرمایه باشد نه یک نگاه کالای موردنیاز و این هم در حالی است که در روند ساخت مسکن در واقع چند بار مالیات دریافت می‌شود که در نهایت تمام این مشکلات در صنعت و بازار مسکن دیده می‌شود و موجب شده که این مشکل ادامه‌دار باشد و تا زمانی که نگاه مسئولان و تصمیم‌سازان به این گونه باشد مشکل ادامه‌دار خواهد بود و ما به‌عنوان فعال در این حوزه امیدواری با نیم‌نگاهی به کشورهایی که از طریق تصویب قانون‌های درست این مشکل را حل کردند مشکل مسکن و ساخت‌وساز حل شود تا بخشی از مشکلات مردم در این زمینه مرتفع گردد.
ارسال دیدگاه