گزارش میدانی دانا از بازار مسکن و چالشهای فراروی خانوارها؛
آخرین قیمت رهن و اجاره واحدهای کوچک متراژ/ رهن ۶۵۰ میلیونی تا ۲ میلیاردی در تهران
بررسیهای میدانی از بازار رهن و اجاره در مناطق مرکزی تهران نشان میدهد که قیمتهای رهن بهقدری بالا رفته که برای بسیاری از خانوارها، حتی مستاجر یک واحد مسکونی متوسط به چالشی جدی تبدیل شده و خریداران اولیه از بازار خارج شدهاند و تنها معاملات تهاتری باقی مانده است.
بررسیهای میدانی خبرنگار اقتصادی راه دانا از بازار مسکن در مناطق مرکزی تهران نشان میدهد که برای رهن کامل یک آپارتمان کوچکمتراژ، باید بودجهای بالغ بر ۶۵۰ میلیون تومان در نظر گرفته شود.
در خیابان نصرت، یک واحد ۵۰ متری با ۲۳ سال عمر بنا، بدون آسانسور و پارکینگ، با قیمت ۶۵۰ میلیون تومان رهن شده بود. در صورتی که امکاناتی مانند آسانسور، پارکینگ و انباری وجود داشته باشد، این مبلغ به ۸۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان افزایش پیدا میکند.
در محلههایی مانند استاد معین، واحدی ۶۰ متری با ۷ سال عمر بنا و تمامی امکانات، با قیمت رهن ۸۵۰ میلیون تومان آگهی شده است.
واحد ۷۰ تا ۸۰ متری؛ یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان رهن
برای خانههایی با متراژ ۷۰ تا ۸۰ مترمربع و دارای دو خوابه و امکانات کامل، حداقل بودجه مورد نیاز برای رهن کامل، یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان است.
در مناطقی مانند جنتآباد مرکزی، واحدی ۴۰ متری با تمامی امکانات، با قیمت ۹۰۰ میلیون تومان رهن شده بود. همچنین، یک واحد ۱۲۰ متری در محله گلبرگ غربی با تمامی تسهیلات، ۶۳۰ میلیون تومان رهن کامل داشت.
این ارقام نشان میدهند که دسترسی به واحد مسکونی در مرکز شهر، برای خانوارهای متوسط و کمدرآمد عملاً غیرممکن شده است.
واحد کوچکمتراژ، چه قیمتی دارد؟
برای خانههای نقلی یا کوچکمتراژ، قیمتها نیز بهخوبی بالا رفتهاند. یک واحد ۳۸ متری در محله مسعودیه با ۳۰۰ میلیون تومان رهن کامل آگهی شده بود. در محله وحیدیه، واحدی ۳۷ متری با تمامی امکانات، ۵۰۰ میلیون تومان قیمت رهن داشت.
همچنین، واحدی ۳۹ متری در محله ارامنه با ۱۰۰ میلیون تومان رهن و ۱۵ میلیون تومان اجاره ماهانه و یک واحد ۳۸ متری در مجیدیه با ۲۱۰ میلیون تومان رهن و ۱۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه در دست فروش قرار داشت.
این نشان میدهد که حتی خانههای کوچکمتراژ نیز برای بسیاری از خانوارها، قیمتی گزاف محسوب میشوند.
بازار مسکن در رکودی بیسابقه قرار دارد
خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران، در گفتگو با «راه دانا» گفت: بازار مسکن در تهران وارد رکودی تاریخی شده است. در حال حاضر، خریدار اولیهای در بازار وجود ندارد و معاملات عمده، تهاتری یا مبادلهای هستند.
او افزود: این رکود در بازار مسکن بیسابقه است و در ۵۰ سال گذشته مشابهی نداشتهایم. این رکود نه تنها باعث افزایش قیمتها شده، بلکه موجب توقف سرمایهگذاری در بخش مسکن و افزایش فشار بر خانوارهایی شده که هنوز سرپناه ندارند.
این رکود نه تنها نتیجه شوکهای اخیر اقتصادی و سیاسی است، بلکه ریشه در ساختارهای عمیقتری دارد. تا زمانی که قدرت خرید عموم مردم بهبود نیابد و سیاستهای مسکنمحور اجرایی نشوند، وضعیت فعلی ادامه خواهد داشت.
جنگ ۱۲ روزه، چه تأثیری بر بازار مسکن داشت؟
باقرپور درباره تأثیر جنگ اخیر بر بازار مسکن گفت: هرگونه بحران سیاسی و امنیتی، نخستین ضربه را به بازار مسکن میزند. این بحران نیز باعث شد که سرمایهگذاران مسکن از این بخش فاصله بگیرند و سرمایههایشان را به سمت ارز و طلا سوق دهند.
او ادامه داد: البته این جنگ فقط ۱۲ روز طول کشید، اما تأثیر روانی آن در بازار، بهخوبی احساس شد. این موضوع باعث کاهش تقاضا و افزایش بیاعتمادی به این حوزه شده است.
باقرپور توضیح داد: وقتی معاملات در بازار کاهش پیدا کند، تولیدکنندگان دچار مشکل میشوند. اگر سرمایهگذاران نتوانند واحدی را بفروشند، ساخت و ساز متوقف میشود و این امر در بلندمدت منجر به کمبود عرضه و افزایش قیمتها میشود.
او افزود: الان عرضه مسکن به سمت صفر حرکت کرده است. اما این کمبود عرضه، به دلیل نبود تقاضا، هنوز ظاهر نشده است. با این حال، در آیندهای نزدیک، این عدم تعادل بازار را دچار تورم مسکنی خواهد کرد.
خروج اتباع، چه تأثیری بر قیمت مسکن دارد؟
درباره ادعایی که خروج اتباع از کشور باعث گرانی مسکن میشود، باقرپور گفت: این موضوع باید از چند زاویه دیده شود. در هزینههای ساخت، ۳۵ درصد مربوط به بخش ساخت و ساز است و از این میزان، تنها ۳۰ درصد به حقوق کارگران، بیشتر اتباع، اختصاص دارد.
او ادامه داد: حتی اگر تمامی این اتباع غیرمجاز باشند و کارگران ایرانی جایگزین شوند، این تغییرات در بودجه، تنها یک درصد تأثیر خواهد داشت. این در حالی است که سایر هزینههای ساخت مانند سیمان، آهن و فولاد، هر روزه جهش قیمتی دارند.
این یعنی گرانی مسکن، ریشه در هزینههای مصالح و نه در وجود یا عدم وجود اتباع دارد. بنابراین، این افراد تنها یک عنصر بودهاند و نقش اصلی در گرانی مسکن، ساختارهای اقتصادی و سیاستهای نادرست دولتی است.
راهکارهایی برای بازگرداندن خانوارها به بازار مسکن
باقرپور درباره راهحلهای احتمالی گفت: یکی از راهکارهای مطرح شده در وزارت تعاون، طرح «مسکن تدریجی» است. در این مدل، خانوارها با ۳۰ درصد آورده، میتوانند ساکن واحد شوند و در عین حال، سهمی از مالکیت را بهمرور افزایش دهند.
او افزود: در این طرح، خانوار ابتدا ۳۰ درصد از واحد را مالک میشود و ۷۰ درصد باقیمانده با مشارکت سرمایهگذاران تأمین میشود. سپس، با پرداخت ماهانه، خانوار بهتدریج سهم خود را افزایش داده و طی ۷ تا ۱۰ سال، مالک کامل واحد میشود.
مزایای این مدل:
-
بازگرداندن خانوارها به بازار مسکن
-
تأمین سرمایه از طریق بازار سرمایه و جذب سرمایههای مردمی
-
کاهش فشار مالی بر خانوارها
-
ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا
مسکن، دیگر یک کالای مصرفی نیست، یک کالای سرمایهای شده است
باقرپور درباره چالش ساختاری بازار مسکن گفت: مسکن طی چند دهه اخیر دیگر یک کالای مصرفی نیست، بلکه به یک کالای سرمایهای تبدیل شده است. این موضوع باعث شده تا تقاضای واقعی از دسترسی مردم به خانه، به سمت سودآوری سرمایهای سوق پیدا کند.
او ادامه داد: ما با یک بحران ۵۰ ساله روبرو هستیم. باید این بازار را از دست سرمایهگذاران خارج کرد و دوباره به مقوله «خانه برای زندگی» بازگشت. این کار نیازمند همکاری میان وزارتخانهها و نهادهای کلیدی است.
لزوم همافزایی نهادها برای بازگرداندن امید به بازار مسکن
رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران اظهار کرد: مسکن یک موضوع چندبخشی است. وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت، شهرداریها، شوراهای شهری، بانکها و نهادهای مالی همگی باید در کنار هم کار کنند. بدون این هماهنگی، نمیتوان انتظار داشت که یک خانوار کمدرآمدی بتواند به خانه دست پیدا کند.
او افزود: این هماهنگیها در وزارت تعاون شروع شده و با همکاری وزارت راه نیز در حال پیگیری است. این طرح نیاز به تغییر در قوانین ندارد و تنها اجرایی شدن یک رویکرد جدید را میطلبد.
باقرپور با اشاره به نیاز دهکهای پایین جامعه به خانههای کوچکمتراژ، گفت: متاسفانه در حال حاضر، ساخت واحدهای کوچکمتراژ با موانع بیشماری مواجه است. در حالی که این واحدها میتوانند پاسخگوی نیاز واقعی مردم باشند، اما سیاستهای فعلی آنها را نادیده میگیرند.
او افزود: باید الزامات ساخت واحدهای کوچکمتراژ را تسهیل کنیم. این واحدها باید با قیمتی در دسترس و با ساختاری مناسب برای خانوارهای کمدرآمدی عرضه شوند.
خانههای گروهی در جنوب تهران؛ ۱۰ تا ۲۰ نفر در یک واحد
فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن، درباره وضعیت اجارههای مناطق جنوبی تهران و شهرهای حاشیهای به راه دانا، گفت: در سالهای اخیر، بخش قابل توجهی از خانههای کلنگی در این مناطق توسط اتباع افغانستانی اجاره میشدند. این اجارهها اغلب بهصورت گروهی بودند و تعداد ۱۰ تا ۲۰ نفر در یک واحد مسکونی ساکن میشدند.
او ادامه داد: این واحدها از نظر کیفیت و استانداردهای زندگی مدرن، چندان مناسب خانوارهای ایرانی نیستند، اما با خروج این افراد، این واحدها دوباره وارد بازار اجاره شدهاند و میتوانند به نوعی فشار اجارهبها را در برخی مناطق کاهش دهند.
اجارهخانه در جنوب تهران؛ از گروهیشدن تا تعدیل احتمالی
ایلاتی افزود: در مناطقی مانند شهرهای حاشیهای و محلههای کمدرآمدی در تهران، خانههای کوچک و کلنگی اغلب بهصورت گروهی توسط اتباع اجاره میشدند. این موضوع، تقاضای مسکن را در این مناطق بالا برد و در نتیجه، اجارهبها نیز افزایش یافت.
اما با خروج این افراد، تعداد واحدهای خالی افزایش یافته است. این موضوع میتواند باعث شود اجارهخانه در برخی مناطق ارزانتر شود، بهویژه در مناطقی که واحدهای مسکونی با کیفیت متوسط و پایین در دسترس هستند.
گودرزی: دولت آمار دقیقی از بازار مسکن ندارد، اما امید به تعدیل وجود دارد
مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، در این باره به راه دانا اظهار کرد: متاسفانه طی ۹ ماه گذشته، دولت هیچ گزارش رسمی و جامعی از وضعیت بازار مسکن و اجارهخانه منتشر نکرده است. این در حالی است که اطلاعات شفاف و مستقل، پایه تصمیمگیریهای درست در بازار مسکن است.
او افزود: ما به عنوان تحلیلگران، از سالهاست که خواستار آمارهای واقعی و مستقل از معاملات مسکن هستیم. آمارهایی که نه برای دلخوش کردن مردم، بلکه برای شناخت واقعی وضعیت بازار منتشر شوند. متاسفانه این شفافیت وجود ندارد.
گودرزی در پاسخ به این سؤال که آیا خروج اتباع افغانستانی میتواند بر بازار مسکن تأثیر بگذارد، گفت: بله، خبرهایی از خروج تدریجی اتباع بیگانه به گوش میرسد که میتواند به افزایش عرضه مسکن در برخی مناطق منجر شود. این موضوع، میتواند فشارهای موجود در بازار اجاره را کاهش دهد، بهویژه در مناطقی که سابقه اشغال گروهی واحد توسط این افراد را داشتهاند.
او ادامه داد: در سالهای گذشته، حضور این افراد در بازار مسکن، باعث شد طرحهای ملی مسکن مانند نهضت ملی مسکن و مسکن مهر، بهخوبی اجرا نشوند. زیرا بسیاری از واحدهای ساخته شده، بهجای خانوارهای ایرانی، توسط این افراد اشغال شدند.
این امر نشان میدهد که سیاستهای مسکنمحور، بدون در نظر گرفتن عوامل اجتماعی-اقتصادی مرتبط، نمیتوانند بهخوبی عمل کنند. خروج این افراد، فرصتی است برای بازگرداندن این واحدها به زنجیره مصرف واقعی و تعدیل قیمتها.
فشار گروهی بر بازار اجاره؛ اتباع، ساکنان متراکم
گودرزی در ادامه گفت: حضور اتباع افغانستانی در بازار اجاره، به دلیل سکونت گروهیشان، تقاضا را در مناطق فقیرنشین افزایش داد. این امر باعث شد قیمت اجاره خانههای کوچک و ارزان در این مناطق، برای خانوارهای ایرانی غیرقابل تحمل شود.
او افزود: اما با خروج آنها، این فشار کاهش یافته و بسیاری از واحدها دوباره در دسترس عموم قرار گرفتهاند. این موضوع میتواند در کاهش اجارهبها و تسهیل دسترسی خانوارهای ایرانی به خانههای ارزانتر، مؤثر باشد.
آیا خروج اتباع، منجر به کاهش اجارهبها میشود؟
ایلاتی در این زمینه گفت: این امر بهمرور زمان و بهصورت نسبی میتواند منجر به کاهش اجارهبها شود، اما این تأثیر در مناطق مختلف متفاوت خواهد بود. در مناطقی که این افراد تعداد زیادی از واحدها را اشغال کرده بودند، این تعدیل قیمتها ممکن است سریعتر رخ دهد.
او ادامه داد: در مقابل، در مناطق مرکزی و شمال تهران، این تأثیر چندانی حس نخواهد شد، چون این مناطق تحت تأثیر این افراد نبودند.
بنابراین، خروج اتباع افغانستانی نمیتواند تنها عامل تعدیل بازار مسکن باشد، اما میتواند در مناطق تحت فشار، اولین گام را برای تعدیل بازار فراهم کند. در این شرایط، دولت باید با نظارت بیشتر و مدیریت هوشمند بازار، این فرصت را به یک تغییر مثبت تبدیل کند.
نیاز به آمار دقیق و شفاف از بازار مسکن
گودرزی با تأکید بر لزوم دسترسی به آمارهای واقعی از بازار مسکن، گفت: ما همیشه معتقد بودهایم که دادههای مستقل و مبتنی بر واقعیت، ابزار اصلی تصمیمگیریهای منسجم در بخش مسکن هستند. بدون داشتن این آمار، سیاستهای مسکنمحور نه تنها ناکارآمد، بلکه گاه مضر خواهند بود.
او افزود: اگر مراکز آمار و دولت، از نفوذ سیاستهای کوتاهمدت و دستگاههای ذینفع دور بمانند و دادههای خود را شفاف منتشر کنند، میتوانیم دید بهتری نسبت به آینده بازار داشته باشیم.
مسکن، یک بحران ملی با نیاز به سیاستگذاری ملی
به گزارش راه دانا، گرانی بیسابقه رهن و اجاره خانه، کاهش قدرت خرید مردم، رکود بازار و تبدیل مسکن به کالای سرمایهای، نشانههایی از یک بحران عمیق در بخش مسکن هستند. این بحران دیگر محدود به یک وزارتخانه نیست و نیازمند همراهی کلیه نهادهای تصمیمگیرنده است.
راهکارهایی مانند مسکن تدریجی، میتوانند یک شروع خوب برای بازگرداندن مردم به بازار مسکن باشند. اما این طرحها باید با سرعت و با همراهی کلیه دستگاههای ذیربط اجرایی شوند. همانطور که امام خمینی (ره) فرمودند: «جنگ نعمت است»، این بحران هم میتواند نعمتی باشد برای اصلاح ساختارهای قدیمی و بازگرداندن مسکن به جایگاه واقعیاش؛ یعنی یک سقف برای زندگی.
ارسال دیدگاه