رانتِ بزرگِ نافرجام در تبریز/ دلایل مبهم توسعه شهر از غرب به شرق!

به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا به نقل از آناج، تبریز در 40 سال گذشته به کدامین سو توسعه فیزیکی، اجتماعی و اقتصادی یافته است؟ به عبارت ساده‌تر؛ توسعه تبریز در طول این مدت به کدام سَمت بوده است؟ محدوده شهری که امروز در نقشه زیر میبیند، در طول سالیان قبل دست خوش تغییرات بسیار بوده و پس از کش‌وقوس‌های بسیار بدین ترتیب درآمده و قرار است در آینده به کدام شکل تغییر یابد؟

اینها موضوعاتی است که بیشتر مردم به دلایل متعدد، حتی فرصت فکر کردن و ایجاد سوال نداشته‌اند. اما بررسی ها نشان میدهد برای همین موضوع، چه فعل و انفعالات و حواشی در سالیان قبل به وجود آمده است.

عواید رانت بزرگ!

بحث بر رانت اطلاعاتی و سودهای کلانی است که شاید به خطور ذهنی کمتر کسی برسد. فرض کنید بخشی از زمین‌های بی‌ارزش تبریز طی مدت دو سال، به یکی از مرغوب‌ترین و ارزشمندترین زمین ها با کاربری تجاری یا مسکونی تغییر یابد! سوداگران زمین و آنهایی که از این رانت اطلاعاتی برخوردارند، با این خبر چگونه مواجه می‌شوند؟

در این گزارش سعی شده موضوعات به صورت تشریحی و با ارائه مستندات به مخاطبان ارائه شود و هدف از این گزارش، تشریح وضعیتی است که امروز شهر تبریز با آن رو به روست و قرار بود با اعمال تغییراتی، وضعیت آن در سال های جاری دستخوش تغییرات بنیادین باشد!

جزئیات طرح‌های جامع تبریز

طرح جامع تبریز برای اولین بار در سال 1345 تهیه و در سال 1347 ابلاغ شد. این طرح اهداف 20 ساله‌ای را در بر داشت که البته بنا به دلایل نا معلوم، دومین طرح جامع یا همان طرح تفصیلی توسعه شهر تبریز در سال 1377 و پس از 30 سال تهیه و به اجرا درآمد.

دلایل نامعلوم گسترش شهر از غرب به شرق!

نکات قابل توجهی در طرح جامع دوم شهر تبریز وجود دارد. در این طرح قرار بود، توسعه شهر تبریز طی بیست سال به سمت غرب و حدفاصل روستای امند حرکت کند. اما در سال 1384 بنا به دلایل نامعلومی، برای این طرح اصلاحیه‌ای صادر میگردد که توسعه به سمت امند و سهلان متوقف شده و از نقشه حذف میگردد و در طرح جایگزین، روند توسعه به سمت شهرک خاوران تغییر میکند! در واقع علی رغم توسعه شهر در ده سال ابتدایی، طرح دوم به سمت غرب و علی‌رغم اتخاذ تدابیری برای گسترش شهر به این سمت، به یکباره و از سال 84 توسعه شهر به سمت شرق تغییر میکند.

اما اصل موضوع گزارش، مربوط به طرح جامع سوم تبریز است. طرحی که با توجه به شواهد و قرائن، تغییرات تامل برانگیزی در آن رخ داده و در اتفاقی نادر و زمانی که قرار بود همه چیز بر وفق مراد تصمیم گیران تمام شود، نقشه طرح تغییر کرده و به روال سابق خود باز میگردد.

مقصود از طرح جامع و طرح تفصیلی چیست؟

بهتر است قبل از توضیح این ماجرا به چند نکته اساسی و کاربردی اشاره کنیم. منظور از طرح جامع، طرحی است که در آن روند توسعه شهر در تمامی سطوح برنامه ریزی شده و در طرح تفصیلی، جزئی ترین موضوعات در آن لحاظ میگردد. زمانی که طرح جامع به تصویب برسد، شهرداری موظف است در محدوده شهری اعلام شده تمام خدمات که برعهده دارد به متقاضیان ارائه کند و این موضوع یکی از اصلی ترین نکات کلیدی در طرح های جامع است.

سرمنشاهای رانت در طرح‌های جامع/ تغییر کاربری؛ فسادی بزرگتر!

در ابتدای گزارش، به رانت‌ بزرگی اشاره شد که نمونه‌ای از آن برای فهم بیشتر ماجرا تشریح میشود. فرض کنید فردی صاحب قسمتی از زمین‌هایی است که خارج از محدوده شهر تبریز است. او میداند که قرار است طرحی جامع توسط یک شرکت مهندسی نوشته شود. در وهله اول آن شرکت را پیدا میکند و از او میخواهد که قسمتی یا کل زمین‌هایش را به طرح تفصیلی اضافه کند. طبیعتا چند صد هکتار زمین در طرح جامع به حساب نخواهد آمد! در مرحله دوم پا را فراتر میگذارد و از طراحان میخواهد که آن زمین‌ها را تغییر کاربری دهند و برایش کاربری تجاری یا مسکونی رد کنند!

اما در رانت و فسادی بزرگتر، عده‌ای که میدانند زمین‌ها صددرصد وارد محدوده تبریز خواهند شد، صاحبان زمین را پیدا کرده و با مبلغی ناچیز، زمین‌ها را تصاحب میکنند و بعد ازآن در پی رسیدن به اهداف بعدی خود هستند! فرض کنید زمین‌هایی که هم‌اکنون کوه و بیابانی بیش نیست و هر متر مربع آن نهایتا تا 100 هزار تومان خرید و فروش میشود، قیمتش به یکباره و در مدت کوتاهی به ده برابر خود افزایش می‌یابد!

این مثال یک نمونه واقعی از رانتی است که در پی آن ثروتی هنگفت خوابیده و نکته جالب اینجاست که ظاهرا قرار بود چنین اتفاقی در طرح جامع سوم تبریز رخ دهد. فریدون بابایی اقدم رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر تبریز در مصاحبه تفصیلی خود که چندی پیش با پایگاه خبری آناج انجام داد، پرده از این رانت بزرگ در طرح جامع سوم برداشت.

بی‌اطلاعی نهادهای نظارتی و امنیتی..

بابایی اقدم ماجرای طرح سوم را اینگونه تشریح می‌کند:

در طرح جامع سوم تبریز اتفاقات عجیبی افتاد که حتی هیچکدام از دستگاه‌های نظارتی و امنیتی از آن باخبر نشدند. این طرح در سال95 و در شورای برنامه‌ریزی استان به تصویب رسید و مطالعات آن به یک یا یک و نیم سال قبل‌تر از آن مربوط میشد. در طرح اولیه که تا پای تصویب در وزارت راه و شهرسازی پیش رفت، در کمال ناباوری تقریبا منطقه شش تبریز، از محدوده شهر حذف شده بود و عملا دیگر چیزی به نام منطقه6 شهرداری تبریز باقی نمی‌ماند!

به عبارتی دیگر، منطقه فرودگاه، ضلع جنوبی جاده سنتو بالکل از محدوده شهر تبریز حذف و منطقه‌ای جایگزین برایش انتخاب کرده بودند. نام طرح را هم با اسامی دهان پرکنی همچون برنامه "سهند محور" انتخاب کرده بودند و قرار شده بوده بجای مناطق حذف شده، قسمت های بیشتری از پارک عباس میرزا و قسمت اعظمی از زمین های پشت ورزشگاه یادگار امام را به محدوده شهر تبریز اضافه کنند.

الحاق اراضی ورزشگاه یادگار امام به محدوده تبریز!

در پیش نویس برنامه سوم، حدود 6هزارهکتار از زمین‌های سمت فرودگاه و منطقه شش تبریز را حذف و در عوض، 5 هزار هکتار از زمین های پشت یادگار امام را به این طرح اضافه کرده بودند. نکته جالب ماجرا این بود که این زمین‌ها را با کاربری‌های مختلف تجاری و مسکونی به ثبت رسانده بودند. اگر بخواهیم مقدار تقریبی این زمین ها را بررسی کنیم چیزی معادل 50 میلیون متر مربع و تقریبا معادل دو برابر زمین های منطقه باغمیشه تبریز میشود!

جنب و جوش‌های پنهان در زمین‌های الحاقی

نکته قابل توجه در این تغییرات، جنب و جوش ها برای خرید و فروش اراضی مذکور بود. به طوری که در اثنای طرح و تصویب طرح جامع، برخی به من پیام میدادند که در زمین های پشت یادگار امام چه خبر است که هر روز در آن نقشه برداری میشود؟ موضوع دیگر در خصوص کیفیت زمین های مذکور بود. تمام آن زمین ها کوه هستند و در واقع هزینه ساخت منزل مسکونی و هر کاربری دیگر بسیار گزاف خواهد شد.

این طرح با تمامی انتقادات و ایراداتی که دربرداشت در شورای برنامه‌ریزی استان که با حضور مسئولین ارشد استانی از جمله استاندار وقت، آقای جبارزاده، معاون عمرانی، آقای پورمهدی و دیگر روسای مربوطه، به تصویب رسید و برای تصویب نهایی به شورای عالی معماری و شهرسازی که اعضای آن، مسئولین طراز اول کشور هستند فرستاده شد. در شورای کشوری، 13 ایراد جزئی گرفته و برای بررسی مجدد به کمیته فنی شورا ارجاع داده شد. بنده توانستم پس از کش و قوس‌های بسیار در این کمیته حضور یابم و با دلایلی که داشتم، نظر کمیته را عوض کنم. نکته جالب اینجا بود که هیچ کدام از کارشناسان کمیته فنی از ایراداتی که بنده به طرح داشتم مطلع نبودند و از طرفی همکاران ما که از شهر تبریز در این کمیته حاضر بودند، منکر سخنانم شدند!

با این حال، خوشبختانه کارشناسان فنی کمیته، سخنان بنده را قبول کردند و در سفری که به تبریز انجام شد، نقاط مدنظر از نزدیک به آنها نشان داده شد. یکی از ایرادات اصلی طرح جامعی که قرار بود زمین های پشت یادگار امام را به کاربری تجاری و مسکونی تبدیل کند جنس زمین‌های آن منطقه بود. در حالی که زمین های منطقه6 و اطراف فرودگاه مسطح هستند، زمین های پشت یادگار امام، کوه و تپه های بلندی بودند که گسترش شهر به آن سمت و شهرسازی در آنجا مستلزم هزینه های سنگین بود.

انتهای پیام/