دانا گزارش میدهد؛
آیا تعیین سقف اجارهبها از مستاجران حمایت میکند؟/ قراردادهای غیررسمی؛ راه فرار موجران
مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران از تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها در شهر تهران و ۲۰ درصد در شهرهای پرجمعیت استان برای سال ۱۴۰۴ خبر داد. اما آیا این سیاست میتواند به تعادل بازار اجاره کمک کند؟
به گزارش خبرنگار اقتصادی شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ در جلسه اخیر شورای مسکن استان تهران که با حضور مدیران ارشد راه و شهرسازی، نمایندگان اتحادیه مشاوران املاک و سازمان تعزیرات حکومتی برگزار شد، سقف مجاز افزایش اجارهبها برای سال ۱۴۰۴ تعیین شد. بر اساس این مصوبه، اجارهبها در شهر تهران حداکثر ۲۵ درصد و در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر در این استان ۲۰ درصد میتواند افزایش یابد. این سیاست ادامهدهنده برنامهای است که از سال ۱۳۹۹ برای حمایت از مستاجران در برابر افزایش بیرویه اجارهها اجرایی شده و هر استان با توجه به شرایط اقتصادی و نرخ تورم خود، سقف مجاز را تعیین میکند.
رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، در این نشست تأکید کرد که هرگونه افزایش اجارهبها بیش از سقف تعیینشده تخلف محسوب میشود. وی اظهار داشت: «مستاجران میتوانند تا پنج سال پس از پایان قرارداد خود در صورت مشاهده تخلف، شکایت کنند. همچنین مشاوران املاک موظف به رعایت این سقف هستند و در صورت ثبت قراردادهای غیرقانونی، با پیگرد قانونی مواجه خواهند شد.» این اظهارات نشاندهنده عزم جدی برای نظارت بر اجرای این قانون است، اما چالشهای اجرایی همچنان مورد توجه کارشناسان قرار دارد.
چرا اجارهبها همچنان افزایش مییابد؟
بازار مسکن تهران در حال حاضر در وضعیت رکود قرار دارد و تقاضا برای خرید ملک به طور قابلتوجهی کاهش یافته است. در چنین شرایطی، انتظار میرود قیمت اجارهها تثبیت شود یا حتی کاهش یابد، اما واقعیت بازار چیز دیگری را نشان میدهد. عوامل متعددی از جمله نقش مشاوران املاک، مالکان بزرگ و ضعفهای نظارتی در افزایش غیرمنطقی اجارهها دخیل هستند.
نقش مشاوران املاک در تعیین قیمتها
مشاوران املاک بهعنوان واسطههای اصلی در معاملات اجاره، نقش مهمی در شکلگیری قیمتها دارند. در شرایطی که معاملات خرید و فروش ملک کاهش یافته، برخی بنگاهها برای جبران کاهش درآمد خود، نرخهای اجاره را بهصورت غیرواقعی بالا میبرند. این رفتار، که گاهی بهصورت هماهنگ انجام میشود، به ایجاد نرخهای غیرمنطقی در بازار منجر شده و مستاجران را تحت فشار قرار میدهد. به گفته کارشناسان، این هماهنگیها نوعی رفتار شبهانحصاری ایجاد کرده که مانع از تعادل طبیعی بازار میشود.
تأثیر مالکان بزرگ بر بازار
مالکان بزرگ و شرکتهای سرمایهگذاری که تعداد زیادی واحد مسکونی را در اختیار دارند، از دیگر عوامل تأثیرگذار بر افزایش اجارهها هستند. این گروهها با کنترل عرضه واحدهای اجارهای و تعیین نرخهای بالا، بازار را به سمتی هدایت میکنند که به نفع آنهاست. این روند نهتنها تعادل بازار را بر هم میزند، بلکه مستاجران را در موقعیتی قرار میدهد که چارهای جز پذیرش شرایط تحمیلی ندارند.
ضعفهای نظارتی و قراردادهای غیررسمی
یکی از مشکلات اصلی در اجرای سیاست سقف اجارهبها، ضعف نظارت و نبود ابزارهای اجرایی قوی است. برخی مالکان و بنگاههای املاک با تنظیم قراردادهای غیررسمی یا دریافت مبالغ اضافی بهصورت نقدی، از قوانین موجود دور میزنند. بهعنوان مثال، در برخی موارد، مبلغ اجاره در قرارداد کمتر از مقدار واقعی ثبت شده و مابقی بهصورت نقدی دریافت میشود. این روشها امکان نظارت را کاهش داده و اجرای قانون را با چالش مواجه کرده است.
عوامل اقتصادی و ساختاری در افزایش اجارهبها
علاوه بر نقش بازیگران بازار، عوامل اقتصادی و ساختاری نیز در افزایش اجارهها تأثیرگذار هستند. نرخ تورم بالا، کاهش قدرت خرید مردم و عدم تناسب بین تولید مسکن و تقاضا از جمله این عوامل هستند. در شرایطی که تولید مسکن ملی نتوانسته پاسخگوی نیاز بازار باشد، فشار تقاضا بر اجارهبها افزایش یافته است. همچنین، نرخ بهره بانکی نیز بر رفتار سرمایهگذاران تأثیر میگذارد. زمانی که سود بانکی جذابتر از سرمایهگذاری در املاک باشد، عرضه واحدهای اجارهای کاهش یافته و این امر به افزایش قیمتها دامن میزند.
راهکارهای پیشنهادی برای کنترل بازار اجاره
برای بهبود وضعیت بازار اجاره و کاهش فشار بر مستاجران، کارشناسان چند راهکار کلیدی پیشنهاد دادهاند:
-
تقویت نظارت بر مشاوران املاک: ایجاد سامانه ملی ثبت قراردادهای اجاره میتواند شفافیت را در معاملات افزایش داده و امکان نظارت آنلاین را فراهم کند. این سامانه میتواند از ثبت قراردادهای غیرقانونی جلوگیری کرده و تخلفات را به حداقل برساند.
-
اجرای مالیات بر خانههای خالی: اعمال مالیات بر واحدهای مسکونی خالی میتواند مالکان بزرگ را تشویق کند تا املاک خود را به بازار عرضه کنند، که این امر به افزایش عرضه و تعادل قیمتها کمک خواهد کرد.
-
افزایش تولید مسکن: تسریع در اجرای پروژههای مسکن ملی و متناسبسازی عرضه با تقاضا میتواند فشار بر بازار اجاره را کاهش دهد.
-
تقویت ضمانت اجرایی قوانین: جریمههای سنگینتر برای متخلفان و تسریع در رسیدگی به شکایات مستاجران میتواند از تخلفات جلوگیری کند.
وضعیت اجارهبها در مناطق مختلف تهران
افزایش اجارهبها در تهران یکسان نیست و هر منطقه نرخهای متفاوتی را تجربه میکند. بر اساس بررسیهای اخیر:
-
منطقه ۲۲: این منطقه با رشد ۴۲.۷ درصدی اجارهبها، بیشترین افزایش را داشته است.
-
مناطق ۱ و ۳: این مناطق همچنان گرانترین نقاط تهران برای اجاره هستند، با میانگین اجاره ماهانه ۶۹ و ۶۶ میلیون تومان به ازای هر مترمربع.
-
ورامین: اجارهبها در این شهرستان تا ۶۰ درصد افزایش یافته است.
-
سایر شهرهای اطراف تهران: شهرهایی مانند دماوند، شهریار، اندیشه، قدس، قرچک و ملارد نیز شاهد رشد ۵۰ درصدی اجارهها بودهاند.
بهعنوان مثال، در محله اکباتان تهران، ودیعه اجاره تا ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه تا ۲۵ میلیون تومان افزایش یافته که فشار شدیدی بر مستاجران وارد کرده است.
چالشهای نظارتی و قراردادهای غیررسمی
یکی از مشکلات اصلی در کنترل بازار اجاره، ضعف نظارت بر اجرای قوانین است. سقف افزایش اجارهبها بهعنوان یک سیاست کنترلی معرفی شده، اما نبود ابزارهای اجرایی قوی باعث شده این قانون در بسیاری موارد نادیده گرفته شود. برخی مالکان و بنگاههای املاک با تنظیم قراردادهای غیررسمی یا دریافت مبالغ اضافی بهصورت نقدی، از مقررات فرار میکنند. این روشها نظارت بر بازار را دشوار کرده و امکان تخلف را افزایش داده است.
راهکارهای پیشنهادی برای تنظیم بازار اجاره
برای مهار افزایش غیرمنطقی اجارهبها و ایجاد تعادل در بازار، کارشناسان چند راهکار کلیدی پیشنهاد میدهند:
-
افزایش عرضه مسکن: تسریع در اجرای پروژههای مسکن ملی و تشویق مالکان به عرضه واحدهای خالی میتواند فشار تقاضا را کاهش دهد.
-
مالیات بر خانههای خالی: اجرای جدی این سیاست میتواند مالکان را به عرضه املاک خود ترغیب کند و از احتکار جلوگیری نماید.
-
شفافسازی معاملات: ایجاد سامانه ملی ثبت قراردادهای اجاره برای نظارت آنلاین بر معاملات، میتواند تخلفات را به حداقل برساند.
-
تقویت نظارت بر مشاوران املاک: نظارت دقیقتر بر فعالیت بنگاهها و جریمه متخلفان میتواند از تعیین نرخهای غیرواقعی جلوگیری کند.
-
حمایت از مستاجران: ارائه یارانههای هدفمند به مستاجران کمدرآمد میتواند فشار اقتصادی ناشی از افزایش اجارهها را کاهش دهد.
تأثیرات اقتصادی و اجتماعی افزایش اجارهها
افزایش بیرویه اجارهبها تأثیرات منفی گستردهای بر جامعه دارد. مستاجران، بهویژه در کلانشهرهایی مانند تهران، با کاهش قدرت خرید و فشارهای اقتصادی مواجه هستند. این وضعیت میتواند به کاهش کیفیت زندگی، افزایش مهاجرت به حاشیه شهرها و حتی نابرابریهای اجتماعی منجر شود. از سوی دیگر، مالکان نیز با استناد به تورم و هزینههای نگهداری، افزایش اجارهها را توجیه میکنند. این تناقض نشاندهنده نیاز به سیاستهای جامع برای ایجاد تعادل بین منافع طرفین است.
مشکلات بازار اجاره مسکن با اعلام افزایش ۲۵ درصدی کاهش نمییابد
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، در گفتگو با خبرنگار اقتصادی شبکه اطلاعرسانی راه دانا، به بررسی مشکلات موجود در بازار اجارهبها پرداخت. وی با تأکید بر نبود سیستم قیمتگذاری منطقی و شفاف، ضمن اشاره به قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن، خطمشیهایی برای کنترل بیشتر بازار اجاره ارائه کرد.
گودرزی در ابتدا به نقض قوانین موجود در حوزه اجارهبها اشاره کرد و گفت: "در سال گذشته هم، با وجود تصویب قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن که سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها تعیین کرده بود، شاهد افزایش غیرمنطقی قیمتها تا ۴۰ درصد بودیم. امسال هم نباید انتظار داشته باشیم فقط با اعلام این میزان افزایش بها بازار کنترل شود"
وی ادامه داد: "این اتفاق نشاندهنده عدم اجراییشدن قوانین است. دولت باید نقش تنظیمگری خود را جدیتر بگیرد و بر اجرای قوانین نظارت ویژهای داشته باشد."
نبود سیستم قیمتگذاری منطقی
یکی از چالشهای اساسی در بازار اجارهبها، نبود سیستم قیمتگذاری علمی و منطقی است. گودرزی با اشاره به تجربههای جهانی، اظهار داشت: "در بسیاری از کشورها، قیمتگذاری مسکن بر اساس شاخصهای منطقهای و با استفاده از نرمافزارهای هوشمند انجام میشود. اما در ایران، این فرآیند بهصورت سلیقهای و غیرشفاف پیش میرود."
وی توضیح داد: "این موضوع باعث شده است که مستأجران با قیمتهای غیرمنطقی روبهرو شوند و هیچ معیاری برای ارزیابی عدالت در اجارهبها وجود نداشته باشد."
معضلات ودیعه و تورم
گودرزی به معضل ودیعه مسکن نیز اشاره کرد و گفت: "محاسبه ودیعه بهصورت قرضالحسنه و بدون در نظر گرفتن تورم، سالانه ۳۰ تا ۴۰ درصد از ارزش واقعی آن را کاهش میدهد. این مسئله باعث شده است که بسیاری از مستأجران در هنگام تمدید قراردادها با افزایش غیرمنطقی ودیعه مواجه شوند."
وی افزود: "این وضعیت نه تنها برای مستأجران سنگین است، بلکه باعث نارضایتی عمومی در جامعه شده است."
سهم مسکن از درآمد خانوارها
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به افزایش سهم مسکن از درآمد خانوارها، گفت: "در حال حاضر، سهم مسکن از درآمد خانوارها به ۵۵ درصد رسیده است، در حالیکه این رقم در استانداردهای جهانی نباید از ۳۰ درصد بیشتر شود."
وی ادامه داد: "متأسفانه در برخی موارد، دهکهای کمدرآمد تا ۹۰ درصد درآمد خود را صرف اجارهبها میکنند. این وضعیت ناعادلانه است و نیاز به اقدامات فوری دارد."
تجربههای جهانی در کنترل بازار اجاره
گودرزی با اشاره به تجربههای جهانی در کنترل بازار اجاره، گفت: "در برخی کشورها، افزایش اجارهبها بیش از نرخ مصوب جرم محسوب میشود و مالکان متخلف با جریمههای سنگین روبهرو میشوند. اما در ایران، حتی افزایش چندبرابری قیمتها نیز پیگرد قانونی ندارد."
وی تأکید کرد: "این تفاوت نشاندهنده ضعف نظام قانونی و نظارتی ما است."
راهکارهای پیشنهادی برای کنترل بازار اجاره
گودرزی سه اقدام اصلی را برای کنترل بازار اجاره پیشنهاد کرد و گفت: "دولت باید اولاً سامانه هوشمند قیمتگذاری منطقهای را راهاندازی کند. ثانیاً، مالیات بر واحدهای خالی اعمال کند تا مالکان انگیزه لازم برای اجاره دادن ملک خود را داشته باشند. ثالثاً، نظارت دقیق بر آگهیهای املاک و جلوگیری از انتشار قیمتهای غیرواقعی ضروری است."
وی افزود: "این اقدامات میتواند به کاهش نوسانات قیمتها و افزایش شفافیت در بازار کمک کند."
نقش دولت در بازار مسکن
گودرزی در ادامه به نقش دولت در بازار مسکن پرداخت و گفت: "در شرایط سیاسی و اقتصادی فعلی، دولت نمیتواند تحول قابلتوجهی در بازار مسکن ایجاد کند، اما باید نقش تنظیمگری خود را جدیتر بگیرد."
وی تصریح کرد: "کشور ما از نظر منابع زمین، نیروی انسانی متخصص و توان مالی، ظرفیتهای بینظیری دارد، اما قوانین موجود نه تنها بهرهبرداری از این پتانسیلها را تسهیل نکردهاند، بلکه خود به مانعی برای توسعه تبدیل شدهاند."
فقدان ضمانت اجرایی قوانین
در پایان، گودرزی به فقدان ضمانت اجرایی قوانین اشاره کرد و گفت: "مشکل اصلی اینجا است که حتی همین قوانین ناقص موجود نیز فاقد ضمانتهای اجرایی لازم هستند. به عنوان مثال، در حالیکه ماده ۷ قانون ساماندهی بازار مسکن، دولت را موظف به نظارت بر قیمتگذاری کرده، اما هیچ سازوکار عملیاتی برای این کار پیشبینی نشده است."
وی خاطرنشان کرد: "برای حل این مشکل، باید قوانین با ضمانتهای اجرایی قویتری همراه شوند و مکانیزمهای نظارتی دقیقتری طراحی شود."
به گزارش راه دانا؛ بازار اجاره مسکن در تهران تحت تأثیر عوامل متعددی از جمله کمبود عرضه، رفتار غیرشفاف برخی بازیگران بازار و ضعف نظارت قرار دارد. سیاستهایی مانند تعیین سقف اجارهبها و مالیات بر خانههای خالی میتوانند مؤثر باشند، اما بدون اجرای دقیق و نظارت قوی، تأثیر آنها محدود خواهد بود. برای بهبود وضعیت، لازم است ابزارهای نظارتی تقویت شده، عرضه مسکن افزایش یابد و حمایتهای هدفمند از مستاجران ارائه شود. در غیر این صورت، بازار اجاره همچنان به نفع گروههای خاص عمل خواهد کرد و فشار بر مستاجران ادامه خواهد یافت.
ارسال دیدگاه